El inmueble que como propiedad privada reúne un derecho singular y exclusivo sobre una unidad de propiedad exclusiva (departamento, casa o local) y un derecho de copropiedad sobre elementos y partes comunes (terreno, cimientos, estructura, muros de carga, techos, azoteas, fachadas, patios, jardines, andadores, vestíbulos, escaleras y sus cubos, equipos e instalaciones, etc.).
Por su estructura:
• Condominio vertical: el inmueble edificado de forma vertical en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes para su uso y disfrute.
• Condominio horizontal: el inmueble con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
• Condominio mixto: formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
Por su uso
• Habitacional: aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda.
• Comercial o de servicios: aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad.
• Industrial: aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo.
• Mixtos.- aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
Es el departamento, casa, local u oficina y los elementos anexos que le corresponden sobre el cual un condómino tiene derecho de propiedad y uso exclusivo.
Dentro de esos elementos anexos se pueden encontrar: cajones para estacionamiento, cuartos de servicio, baños, jaulas para tendido, lavaderos, bodegas y cualquier otro que no sea elemento común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
Son aquellas partes, instalaciones y equipos del condominio que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio:
a) El terreno, cimientos, estructuras, sótanos, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
b) Las puertas de entrada al condominio, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general.
c) Los locales destinados a la administración, personal a cargo de la administración, conserje, vigilantes, bodega para artículos y enseres de limpieza y taller de mantenimiento, más los destinados a las instalaciones y equipos para servicios comunes.
d) Los locales y las obras de seguridad, de ornato, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva.
e) Las obras, instalaciones, aparatos y demás equipos que sirvan de uso o disfrute común, tales como cuartos de máquinas, fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas.
f) Los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí las unidades de propiedad exclusiva colindantes.
g) Otras partes del condominio establecidas con tal carácter en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y en el Reglamento Interno del Condominio.
La persona física o moral que en calidad de propietario esté en posesión de una o más unidades de propiedad exclusiva del condominio, y la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario, quien usará, gozará y dispondrá de ella con las limitaciones y prohibiciones establecidas por el Artículo novecientos cincuenta y uno del Código Civil para el Distrito Federal, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
El condómino, su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, así como sus familiares, que habiten de manera regular el condominio y tengan el derecho singular y exclusivo de las unidades de propiedad exclusiva y el derecho de copropiedad sobre los elementos y partes del condominio que se consideran comunes en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno.
Debiendo acordarse entre ellos sobre quién cumplirá con el pago de las cuotas de administración y mantenimiento y otras aportaciones a favor del condominio, así como sobre la representación del condómino en las Asambleas Generales de Condóminos que se celebren, pero en todo momento el condómino es solidario responsable de esas obligaciones.
Por la importancia que tiene lo anterior, es que recomendamos realizar oportunamente y por escrito las notificaciones correspondientes al Administrador dentro de los primeros cinco días hábiles siguientes al acuerdo entre las partes, para los efectos que procedan.
a) La Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
b) El Reglamento Interno.
c) Los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos.
d) La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, o en su caso, la Ley de Propiedad en Condominio para el Estado de México.
a) Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, con sus anexos.
b) Reglamento Interno del Condominio.
c) Planos estructurales, arquitectónicos, de instalaciones y equipos del condominio.
d) Libro de actas de Asambleas Generales de Condóminos.
e) Informes de los Comités de Vigilancia.
f) Archivos contables y legales.
g) Estados de cuenta bancarios del condominio.
h) Facturas, bitácoras de servicio y garantías de instalaciones y equipos del condominio.
i) Actas circunstanciadas de la entrega-recepción de los administradores.
j) Inventario actualizado de los muebles, aparatos, equipos e instalaciones de propiedad común.
Como condómino debe recibir y mantener en su poder los siguientes documentos:
a) Escritura de compra-venta.
b) Copia de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
c) Copia de la Tabla de Valores e Indivisos del Condominio.
d) Copia del Reglamento Interno del Condominio que se encuentre registrado en el Registro Público.
e) Constancias de libertad de gravámenes y no adeudo de cuotas de mantenimiento.
f) Recibos de pago por impuesto predial y consumo de agua.
g) Recibos de pago por cuotas de mantenimiento, administración y de fondo de reserva.
Es el instrumento jurídico, debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, que contiene toda la información del inmueble en condominio, como: su ubicación; sus dimensiones, medidas y colindancias; sus antecedentes de propiedad; las licencias y autorizaciones que hacen constar su cumplimiento con las disposiciones legales vigentes al momento de su constitución; la descripción de áreas privativas y comunes; la descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, su número, ubicación, uso autorizado, colindancias y medidas; la descripción de las áreas y bienes comunes, su destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permiten su fácil identificación; así como el valor asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje indiviso en relación al total del inmueble condominal.
Es un instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, de acuerdo a las características propias de cada condominio. En otras palabras, es el documento que señala las normas a que deben sujetarse los ocupantes del condominio.
Es susceptible de modificación o actualización por acuerdo de la Asamblea General de Condóminos, cumpliéndose con las formalidades que al respecto establece la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y debe referirse, por lo menos, a lo siguiente:
a) Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos en el ejercicio del derecho de usar las áreas y bienes comunes y los propios.
b) El tipo de administración conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
c) Las políticas para la administración, mantenimiento y operación del condominio.
d) Las aportaciones para la constitución de los fondos de mantenimiento y de reserva.
e) El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de mantenimiento, fondo de reserva, así como de las cuotas extraordinarias.
f) El procedimiento para el cobro de las cuotas de mantenimiento, fondo de reserva, así como de las cuotas extraordinarias.
g) Las disposiciones para propiciar la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
h) El tipo de Asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
i) Los criterios generales a los que se sujetará el Administrador para la contratación a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento o comodato.
j) Otras obligaciones y requisitos para el Administrador y los miembros del Comité de Vigilancia, además de lo establecido por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
k) Causas para la remoción o rescisión del contrato de servicios del Administrador y de los miembros del Comité de Vigilancia.
l) El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del Administrador.
m) Las bases para la modificación del Reglamento Interno del Condominio conforme a lo establecido en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
n) La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialmente para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean condóminos o familiares que habiten con ellos.
o) Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes.
p) La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial en caso de votación y no previstos en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
q) Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil. Así como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad Pública.
r) Las materias que le reservan la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
Es importante mencionar, que el Reglamento Interno del Condominio debe encontrarse registrado ante la Procuraduría Social del Distrito Federal, que previamente verifica que no contravenga las disposiciones establecidas en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
La Asamblea General de Condóminos es el órgano supremo y máxima autoridad del condominio en donde, previa convocatoria, se reúnen todos los titulares propietarios o que estén en proceso de serlo con el fin de tratar, discutir y resolver, en su caso, asuntos de interés común.
De acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, las Asambleas Generales de Condóminos por su tipo pueden ser ordinarias y extraordinarias:
I.- Las ordinarias se celebran cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo.
II.- Las extraordinarias se celebran cuando hay asuntos de carácter urgente que atender y para:
a) La modificación de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio o del Reglamento Interno del Condominio.
b) La extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio.
c) La ejecución de obras nuevas en el condominio.
d) Acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción del condominio.
La Asamblea General de Condóminos tiene las siguientes facultades:
a) Modificar la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y aprobar o reformar el Reglamento Interno del Condominio.
b) Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio. Así como fijar las tasas moratorias que deben cubrir los condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas.
c) Nombrar y remover al Comité de Vigilancia.
d) Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el Administrador infrinja la Ley, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio y demás disposiciones legales aplicables.
e) Nombrar y remover libremente al Administrador.
f) Fijar la remuneración relativa al Administrador.
g) Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos.
h) Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los fondos a su cuidado.
i) Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el Administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de Vigilancia.
j) Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador.
k) Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
l) Las demás que le confieren la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio y demás disposiciones aplicables.
La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal no penaliza a los condóminos que no asistan a las Asambleas; sin embargo algunos condominios establecieron en sus Reglamentos Internos medidas que aplican diversos tipos de sanciones a los condóminos ausentes.
Sí, los acuerdos tomados en las Asambleas son obligatorios para todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
Es el órgano colegiado, conformado por los condóminos electos en Asamblea General de Condóminos, integrado por dos y hasta cinco miembros dependiendo del número de unidades de propiedad exclusiva del condominio y designando de entre ellos a un presidente y de uno a cuatro vocales.
El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia es por un año, desempeñándose en forma honorífica. Pudiendo reelegirse sólo a la mitad de sus miembros por un período consecutivo, excepto el presidente que en ningún caso podrá ser reelecto en período consecutivo.
Para ser miembro del Comité de Vigilancia, obligatoriamente se debe cumplir con el requisito de ser propietario de una unidad de propiedad exclusiva, o acreditar la representatividad legal de éste, y estar al corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento y otras aportaciones a favor del condominio.
El Comité de Vigilancia tiene las siguientes funciones y obligaciones:
a) Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos.
b) Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones.
c) Contratar y dar por terminados los servicios profesionales de Administración del Condominio.
d) En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras que requiera el condominio para mantenerlo en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y para que los servicios funcionen normal y eficazmente.
e) Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el Administrador ante la Asamblea General de Condóminos.
f) Constatar y supervisar la inversión de los fondos.
g) Dar cuenta a la Asamblea General de Condóminos de sus observaciones sobre la administración del condominio.
h) Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.
i) Convocar a Asamblea General de Condóminos, cuando los condóminos lo hayan requerido al Administrador y éste no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición. Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de Condóminos de irregularidades en que haya incurrido el Administrador, con notificación a éste para que comparezca ante la Asamblea relativa.
j) Solicitar la presencia de un representante de la Procuraduría Social del Distrito Federal o de un fedatario público en los casos previstos en la Ley Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal o en los que considere necesario.
k) Las demás que se deriven de la Ley Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo, así como de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y del Reglamento Interno del Condominio.